｜株式会社大覚｜南海辰村建設との裁判に関する我々の主張

株式会社大覚からのお知らせ

｢大津京ステーションプレイス｣に関するお知らせ

平成23年5月2日

　大津京ステーションプレイスの区分所有者様におかれましては、重ね重ねご心配をお掛けし、誠に申しわけございません。

　大津京ステーションプレイスにつきまして、これまでも２回にわたり弊社ホームページ上にて、２０１０年９月３０日付の権威ある第三者機関作成の建物状況調査報告書で建築基準法違反と指摘されている各項目について、

　　第１回　平成２３年４月　７日付　　構造の安全性の欠落
　　第２回　平成２３年４月２１日付　　排水の安全性の欠落

についてご報告して参りました。

　弊社は、第１回報告でも述べているとおり、南海辰村建設㈱ＨＰ上のＩＲ情報において『瑕疵など存在しない』との記述がある限り、一般顧客等に対する不当行為が続くこととなり、弊社は今後も事実に基づく瑕疵の存在について、皆様にご報告して参ります。

　今回は、通気管や電気室、消火配管など、生活に密接する設備面での安全性の欠落につきまして、以下にご報告致します。

　なお、ご希望の方には当該マンションの瑕疵現場を実際に見て頂く事も可能です。
お電話にてご連絡いただきましたら、担当の者より追って日時を指定させていただき、ご案内させていただきます。

以　上

権威ある社団法人の鑑定人（構造設計一級建築士数名）による
第三者調査機関が作成した2010年9月30日付けの建物状況調査検討報告書にて
次の点を指摘しています。

※画像をクリックすると拡大します。

＝※当社補足文

Ⅲ-1．（2）排水通気管まわり

排水通気立ち上がりには防水層端部を保護するカバーが無く
見積要綱書と相違する鋼管が用いられ、それが激しくさびており、
鋼管と立ち上がり塩ビ管との間には大きな隙間があり、
その隙間のコーキングのバックアップには電線管が転用され、
ベントキャップは単なる嵌合固定である。

屋上に、無数といえるほどの通気管が立ち上がっている。

屋上の通気管

　重力式（自然落下式）の排水設備で、排水管の末端が開放されていないと、多量に排水した際に、排水管内部に生ずる空気の圧力差でトラップの封水が切れることがある。これを防止するため、排水管を延長してその末端を大気中に開放して空気を取り入れる手法を採り、「排水通気」と称される。

　※　封水：排水管の排水口近くにＵ型やＰ型の曲がりを設け、そこに水が溜まることによって悪臭の放散を防ぐ。

ⅰ．見積要綱書の排水通気

　右図は「見積要綱書」の「18-2.伸頂通気管の屋上防水部納まり」の図である。「防水継手」という金物を、スラブ施工後に後付する図だが、下に「コンクリートスラブに打ち込むケースもある」と注記されている。
　室内から排水管（耐火２層管）を屋根スラブの防水層より高くなるように立ち上げ、それにＶＰ管を差し込んで延長して「防水継手」で覆い、そこに防水層を立ち上げて、防水端部は「カバー」で保護している。
　ごく一般的に用いられる納まりである。

ⅱ．施工された排水通気

　ところが、施工された排水通気は、見積要綱書とは大きく相違している。
　右写真は、本件建物の排水通気のキャップをはずしてみたものである。

ⅰ-①．防水の保護カバーがない

　まず、防水立ち上がり端部を保護するカバーが設置されていない。
　キャップ自体が非常に深いもので、所定の位置にセットすれば防水保護を兼ねるということかもしれないが、そもそもこのキャップは単なる嵌合固定式であって、見積要綱書のようにビス固定するカバーと、固定状況には大きな差が生じている。

ⅰ-②．鋼管の錆

　排水通気管は、建物内部の耐火２層管が、屋外に出て塩ビ管に変わる。
本件建物でも屋上に突出しているのは塩ビ管だが、その外側を覆っているのは鋼管で、既に激しく錆びている。

　この塩ビ管は、室内排水管が延長されたものかもしれない。では、鋼管は一体何なのかというと、わからない。

　防水継手の管径が太すぎたのかもしれないが、いくらなんでもそれはない。
　屋上スラブの上に突き出た通気管に、鍔付きの鋼管を被せたのかもしれないが、これも考えにくい。
　いずれにしても、防水層を被せた鋼管がこれほど錆びている状況は看過できるものではない。錆びた鋼管に巻き付けられた防水層には、何らの信頼性も無く、番線で括られているからといって、安定したものではない。

ⅰ-③．鋼管と塩ビ管の隙間処理・ベントキャップ

前項で示した写真で、鋼管と塩ビ管の間に白いものが見える。触ってみるとコーキングのような感じがするので、よくよく見てみると、コーキングだった。
　少し捲れたところがあったので覗いて見たら、そこには電線管があった。



排水通気管を上から覗く		コーキング下に電線管

　推測するに、数センチある隙間をそのままには出来ないが、かといってコーキングを充填することなどできず、思い余ってそこいらにあった電線管を塩ビ管に巻き付けて、バックアップ材としたのだろう。

電線管

この施工は明らかに間違っている。

◆　コーキングが劣化し或いは写真のようにめくれると、鋼管と塩ビ管の隙間からに雨水が流入する。防水層の立ち上がりは鋼管に対して施工されていて、塩ビ管側面には施工されていないから、雨水が室内にいたると、即、漏水となる。

◆　バックアップ材としての電線管の固定が堅固であるはずが無く、いずれコーキングとともに管の隙間にずれ落ちる。そうなると、これもまた雨水が屋内に浸入することとなる。

ⅰ-④．ベントキャップ

　更に言えば、この排水通気キャップはアルミ製の嵌合式であるが、一般的にはねじ込み式やボルト固定できる鋳鉄やステンレスのものを使用する。
　室内まで通ずる通気管の頂部は、唯一キャップだけで蓋されているのであって、これが外れたり穴が空くと、忽ち漏水となる。堅固なものを堅固に固定しなければならない。

Ⅲ-2．電気室

電気室内に、本来あってはならない給排水管が施工されている。

　２階のエレベータホールの背後に電気室が配置されている。

　共用部や専用住戸部の電気使用容量が、建物全体で50KVA（※）を超えると高圧受電することになるため、関西電力所有の変電設備を設置して、電気を低圧に変圧して供給する配電方式を採る。
　　※KVA（キロボルトアンペア）：電圧と電流だけで電力を算出するとＶＡ、これに力率をかけると有効電力Ｗ（ワット）になる。

　電気室は、関西電力が管理および保安責任を持っている。原則として関西電力係員の立会なしに入室を禁じられており、管理員ですら入室できないような体制を組むマンションもある。

　その変電設備を設置した空間に、上階からの排水竪管が配置されている。通常では考えられない施工である。

　変圧設備を集中して設置する空間であるから、当然に、高圧受電設備の近くに排水管があってはいけない。配管メンテナンス時に誤って変電設備に接触して作業員が感電したり、排水管からの漏水でもあれば、大きな事故につながる。
どのような状況で施工されたかは不明であるが、危険な施工である。



電気室内の排水管の近接状況		電気室内の排水管の近接状況

また配線が切り離しのまま放置されている状況も確認された。



関西電力の表示		アンテナ配線の端末が未処理

なお、電気室内は漏電火災等を防止するために、非常に厳しく管理に努めなければならず、大津市では、火災予防条例によってその安全基準を定めている。

大津市火災予防条例（一部抜粋）　　　　　昭和37年3月26日条例第17号

(変電設備)

第12条　屋内に設ける変電設備(全出力20kW以下のものを除く。以下同じ。)の位置、構造及び管理は、次の各号に掲げる基準によらなければならない。

(1)　水が浸入し、又は浸透するおそれのない位置に設けること。
(2)　可燃性又は腐食性の蒸気又はガスが発生し、又は滞留するおそれのない位置に設けること。
(3)　変電設備(消防局長又は消防署長が火災予防上支障がないと認める構造を有するキュービクル式のものを除く。)は、不燃材料で造った壁、柱、床及び天井(天井のない場合にあっては、はり又は屋根。以下同じ。)で区画され、かつ、窓及び出入り口に防火戸を設ける室内に設けること。ただし、変電設備の周囲に有効な空間を保有する等防火上支障のない措置を講じた場合においては、この限りでない。
(3の2)　キュービクル式のものにあっては、建築物等の部分との間に換気、点検及び整備に支障のない距離を保つこと。
(3の3)　第3号の壁等をダクト、ケーブル等が貫通する部分には、すき間を不燃材料で埋める等火災予防上有効な措置を講ずること。（以下省略）

(平11条例19・平12条例72・一部改正)

　この状態は、早急に改善しなければならず、関西電力からも、改善依頼書が事業主に届いている。
　文面は、「できましたら・・・ご検討をお願い致します」「弊社の方でフェンスの設置工事をさせていただきたい・・・」と、丁重なお願い文ではあるが、新築の建物にこのような書面が発行されることは、基本的にはあり得ない。