滋賀・京都の不動産情報［マンション・一戸建て・賃貸・リフォーム］／株式会社大覚

株式会社大覚からのお知らせ

｢大津京ステーションプレイス｣に関するお知らせ

平成23年4月7日

　当社分譲の大津京ステーションプレイスについて、区分所有者の皆様には大変ご心配とご迷惑をお掛けいたしまして誠に申し訳ありません。

　さて、現在当社は施工者である南海辰村建設�鰍ﾈどとの間で大阪地裁にて裁判が係属中であります。相手方は、一方的に引渡しを完了したが当社が請負代金を支払わないと主張していますが、両社担当者２０名立会確認の施主検査で明らかになった瑕疵750箇所（確認図書あり）がそのまま放置されていた為、当社は相手方に対し“このような瑕疵が７５０箇所ある状態ではとても完成したとは言えない”、手直し工事が完全に成されるまでは、鍵の引渡しは受けられない旨、申し入れましたが相手方は一切手直し工事に着手することなく現場担当者は引き揚げました。現在でも正式には全戸引渡しを受けていません。

　その後、当社は本マンションの重大な施工不良が次々に判明したので、即刻残住戸の販売を中止し権威のある第三者調査機関に調査を依頼したところ、更に構造上重大な瑕疵が発覚する事態と成りましたので、平成２２年１０月に入居顧客に対し“住民説明会”を開催し、詳細な現状報告と売主責任として希望者には契約解除に応ずることを発表しました。

　　

上場建設会社である南海辰村建設�鰍ｪこのような建築基準法に違反する建物を建築したにも係わらず、同社はホームページ上の“ＩＲ情報”で“瑕疵など存在しない”と発表しております。そこで、当社は、やむを得ず同社と親会社である南海電気鉄道�鰍ﾈどを相手として損害賠償請求訴訟（３７億円）を提起しました。
今後の訴訟の推移に付きましては、随時、本ホームページ上でご報告申し上げます。

以　上

権威ある社団法人の鑑定人（構造設計一級建築士数名）による
第三者調査機関が作成した2010年9月30日付けの建物状況調査検討報告書にて
次の点を指摘しています。

※画像をクリックすると拡大します。
＝※当社補足文

�T-１（1）．屋根荷重に関する設計の齟齬

水勾配の施工方法について、意匠設計と構造設計の間に、大きな齟齬があり、構造計算は、意匠設計が示す増打コンクリートの重量を見込んでいない。

次表は、本件建物の確認申請書に添付されている構造計算書p1203に記載された「固定荷重」である。固定荷重は、構造計算の前提条件であって、これが変化すれば計算結果の様相は大きく相違する場合がある。

内訳欄「スラブ」の厚さ欄が「200」としか記載されておらず、ｗ欄（�uあたりの重量）には「4,800Ｎ／�u」と記載されているから、スラブ厚を200�oで一定とし、屋根版を斜めに傾斜させて水勾配を確保するという方法で、固定荷重を算定している。

※ 鉄筋コンクリートの比重は2.4。厚さ200�oのＲＣ造スラブの�u当たり重量は、
0,2ｍ×１�u×2,4＝0.48ton＝480kg≒4,800Ｎ／�u　となる。

※均し（ならし）は、モルタル等でコンクリート面の平滑さを整える為の下地。
上表は、この厚さが10�oという意味。

つまり、水勾配により増加する荷重は算定されていない。

第2回調査報告書に依れば、採取したコアから断熱材を除外した長さ（コンクリートだけの長さ）は、下記のとおり。これらは、それぞれの部位におけるスラブ厚を示している。

F1（バルコニー側） ：270�o
F2（開放廊下側）　：340�o
F3（棟付近） ：390�o
F4（バルコニー側） ：310�o

基本的なスラブ厚は200�oだから、それより70〜190�o厚くなっている。
そしてどのコアも、その断面に材質の変化や打継などは見受けられず、一体のコンクリートであることが確認された。

レベル測定結果から推定できる　 平均増し打ち厚 ：172�o
平均スラブ厚 ：372�o
（200�o＋172�o）

　

と考えられる。

建築確認の構造計算が前提した屋根荷重は4,800Ｎ／�uでしかなく、施工された屋根の荷重（3,950Ｎ＋4,800Ｎ＝8,750Ｎ／�u）はその概ね1.8倍以上にあたるから、当然に、構造計算で安全性を確認しなければならない。

屋根コンクリートの増し打ち部分の平均厚さを仮に150ｍｍで、約350トンの荷重（重量）が余分に乗せられた状態になっています。

		屋根版をを傾斜させて、厚みを一定に施工する。		スラブの上部に重量コンクリートが乗っている。

(当社報告より）

�T-２．耐震スリット（構造スリット）

深刻な施工不良があり、構造計算において仮定された建物のモデル化は 全く意味をなさず、建物構造の安全性を確保する根拠は、どこにもなく なっている。

構造設計図で、１階立体駐車場まわりに指定された『耐震スリット』位置につき、その取付け状況を確認したところ、数箇所で施工不良が発見された。下図は、その調査結果である。

1階耐震スリット不良箇所（位置ずれ）【第１回報告書p20】

施工された耐震スリットの状況には、

◆　『耐震スリット』が壁コンクリートの内部で変形しているもの
◆　『耐震スリット』が柱コンクリート断面の内部にまで食い込んで、柱の鉄筋と接触しているもの

がある。このような状態では、

◆　耐震スリット付壁の剛性評価が、構造計算と相違することになり
◆　柱に『耐震スリット』が食い込むことにより、柱の断面欠損が生じており
◆　鉄筋と接触していることは、鉄筋のコンクリート被り厚さの不足となり

いずれも、構造耐力上重大な欠陥となる恐れが大きい。

（3）施工不良の原因を推定する

施工不良の原因としては、

�@　製品の選択と施工要領の不一致　
�A　コンクリート打設計画や施工順序の設定ミス　
�B　コンクリート締め固め用バイブレーターの使用不良

などが考えられる。

�@　製品の選択と施工要領の不一致
『耐震スリット』製品には、コンクリートを打設するときに掛かる圧力を処理するために、セパレーターなどにずれ止めを取り付けるなどの対処方法がある。現場では、それら取付け方法を徹底しなければならず、これを怠ると、コンクリート打設によってズレや歪みが生ずる可能性がある。

コンクリート打設の際、型枠の、耐震スリットの片側からのみの押し流しで充填すると、コンクリート圧が過大になり、『耐震スリット』本体の変形や移動を招いてしまう。

1階立体駐車場の壁において、構造スリットが正規の位置で設置されていない。		構造スリットが柱側にめりこんでいるのが確認できる。

(調査資料別冊抜粋）

�T-３．「基礎梁」の貫通クラック

基礎梁に貫通クラックが生じており、激しい漏水が見られる。

（2）　貫通クラックからの漏水
貫通クラックが発生しているのは「基礎梁」であり、そこから地下水が浸入し、漏水となっている。

基礎梁貫通クラックと漏水

これは、クラックが外部から内部まで貫通していることを示すものに他ならない。
更に、漏水があるということは、基礎梁の中の鉄筋を、徐々にではあるが確実に錆びさせていることになる。

�T-４．梁貫通補強の欠落

施工された貫通補強部材は、設計が指示した余裕率を満足しておらず 基礎梁に用意された貫通補強部材は、必要な位置を網羅したものではなく 施工間違いによって後から穿たれた貫通孔は鉄筋を切断している。

前記構造図(S-5図　4-7　梁貫通補強)には「φ(孔径)が100mmかつD/8 (梁成の8分の一) 未満のときは、補強を必要としないが、あばら筋を切断してはならない」と注意書きがある。
つまり、孔径が100mm以上であれば補強筋が必要であることと、鉄筋を切断することは論外のことであると示されている。

地下立体駐車場まわりの基礎梁に穿たれた通水孔には、梁貫通位置を間違って施工したらしく、コンクリート硬化後、別の位置に新たに設けられた梁貫通孔が散見される。顕著な例を次に示すが、貫通コアを穿孔する際に既存の鉄筋を切断し、それが激しく錆びている。

　　【第1回報告書記録写真】

すこし話が逸れるが、右は、この貫通孔の遠望である。鉄筋の錆汁が排水溝に流れているのがわかる。別項で述べる「褐色のエフロ」の原因が鉄筋の錆であることを強く疑わせる。

当然のことながら「貫通補強筋」を、コンクリート断面の内部に後から設置することは不可能だから、新孔を開ける際には、事前に既存の鉄筋位置を確認しなければならない。貫通孔内部に鉄筋が見えているということは、鉄筋位置の確認をしないまま穿孔したことを物語っている。
これは、「スリーブの位置を間違えた」或いは「スリーブの施工忘れ」に加え、「既存の鉄筋を切断する」という、とんでもない間違いを二重に犯したことになる。

このような杜撰な施工は当該箇所だけとは思えない。調査の及んでいない箇所はどうなっているのか、甚だ疑問である。

�T-5．地階の止水・防水の不具合

水平の打継には止水板が施工されているものの躯体の一体化が脆弱で 垂直の打継面には止水措置が見られず、 施工された外防水は、仕様の選定・施工方法とも不適切である。

地下ピット内部には、エフロレッセンスや錆汁が多数・大量に発生しており、ピット内に設けられた排水用の釜場には多量のエフロレッセンスが泥のように滞留している。

これらは、本件建物が築後1年足らずとはとても思えない状態で、何十年も経過した建物の劣化に等しい。
この劣化の進行は「地下水」の供給がある限り続く。

柱際からの漏水とエフロレッセンス

（3）　地下外周壁からの出水

北側（B通5〜6通間）の外周壁から出水

本項「（1）�A」で垂直打継を確認するために穿ったコア穴から、すぐに出水があった。

先に述べたように、このコア孔は外壁面まで到達しておらず、奥に120�oのコンクリートを残している。それにも関わらず、コア孔から水が流れ出たのである。
1ヶ月ほど経過後にこのコア孔を確認すると、右写真のように出水は少なくなっていた。その代わり、錆色のシミが色濃く残っていた。

（4）　地下水の成分

前項「（3）」の調査時、コア孔から流れ出る地下水に異臭を感じた。
この地下水を採取して「成分分析」を行なったところ、次のような分析結果が得られた。

この地下水には、硫酸イオン・塩化物イオン・硫化物イオンが含まれている。それらは微量であっても、地下水の浸透により常に基礎梁内部に供給され続けることになる。

�T-6．構造再計算

再計算を行なったところ、大梁・柱・耐震壁等各種部材に耐力不足があり、 保有水平耐力は、必要耐力を大きく下回ることが判明した。

本書「�T-1」で「屋根スラブの厚さが、構造設計が想定した荷重の1.8倍を超えるものになっていること」、「�T-2」で「耐震スリットの施工不良に依って、非耐力壁の剛性が構造設計と相違する結果となっていること」を指摘した。

これらの項目は、いずれも「構造計算の前提」に関わる重要な事柄である。
そこで、構造の再計算を行なったところ、随所でＮＧとなるに到った。

本件建物構造の現状は、

◆　大梁は、曲げ耐力やせん断耐力が不足し、
◆　柱も、曲げ耐力、軸耐力やせん断耐力が不足し、
◆　耐震壁の開口部には補強不足の可能性が疑われ、
◆　片持ち梁は曲げ耐力が不足し、
◆　柱梁接合部はせん断耐力が不足し、
◆　保有水平耐力は、1階から14階まで全域に亘って満足できておらず、特に１階では、保有耐力が必要耐力の3/4に満たない。

という、異常な状態にある。

南海辰村建設�椛､の主張

上記検討報告書�T-１（１）が指摘している「水勾配の施工方法について、意匠設計と構造設計の間に、大きな齟齬があり、構造計算は、意匠設計が示す増打コンクリートの重量を見込んでいない。」という問題について、当社は、上記裁判において、

屋根スラブの荷重が、建築確認に添付された構造計算内容の1.8倍以上となっており、本件一覧表・２の瑕疵も考慮して、構造再計算を行ったところ、大梁・柱・耐震壁等の各種部材に耐力不足があり、保有水平耐力は、必要耐力を大きく下回っている。

と主張しています。
これに対し、南海辰村建設は、

耐力に不足があるか否かは不知。
ＨＩＲＯプランニングが構造設計事務所に確認の上指示し，被告の同意を得たものである。(平成21年６月12日の施主同席定例打合せにおいて，屋根コンクリートの増打に関する14階躯体図を承認。平成21年６月19日，ＨＩＲＯプランニングに重量的に問題はないかスラブ厚を変更した図面とともに確認のメールを送ったところ，電話にて｢構造設計事務所に確認済みであり，問題ない｣旨の返答あり。
平成21年６月26日の施主同席定例打合せにおいて14階躯体図差し換え分を提出)
監理者指示施主了解事項

と主張して、次のような証拠を提出しております。

(南辰提出証拠書類　甲第100号証）

以　上